青岛购房白话指南-高新区红岛(住宅篇)
今天给大家带来高新区/红岛区域的住宅项目看盘点评，本文约2800字，读完约6-8分钟。
原创不易，如对大家购房有所帮助，请关注点赞转发，感谢您对团队付出的支持鼓励。
我们提取了2021年上半年销售数据，对销售前十项目进行逐一实地看盘。单看销售数据时会觉得市场低迷，前十项目日均销售不足1.5套，但结合存量面积和去化周期，发现高新区已经成为青岛楼市相当良性的市场，价格稳，库存少，去化周期短。
补充一个知识点，各机构公布的库存数据口径为开发商取证备案未签约的库存，客户购房都会有7-10天的签约时间，就会造成数据滞后，实际库存少于统计数据。
1、金茂中欧国际城
连续5年蝉联青岛十大销冠楼盘和区域销冠楼盘，15年入市时“青岛为什么这样红”的广告画面没敢说的，都用业绩表达了“中欧国际城就是这么红”！当年首开89㎡毛坯50万一套，现在400万的超级大盘，住宅只剩80多套，卖的实在快！
2015年中欧国际城入市推广画面
超级大盘完备的自有配套和虹吸效应、占据高新区东部片区临河瞰海的黄金区位，金茂速度的青岛兑现……都是中欧热销的核心原因。
再次实地踩盘，看到中欧国际城大城呈现的当下，都很难说是高新区成就了中欧国际城还是中欧国际城成就了高新区楼市，毕竟和别的项目不同，这个项目的伊甸园、商场、学校等内在配套已经成为周边项目的配套卖点。
中欧国际城规划
现在项目在售的是D10地块，20年10月份开盘，位于项目东北侧，紧邻墨水河湿地公园，和片区内学校用地，在售产品115㎡/135㎡，还剩80余套房源，基本为顶层和1-4层房源，户型相对一般，缺乏亮点，公摊约23%，成交均价1.2-1.4w/㎡。
中欧国际城地块控规
D10地块卖完后，就要等D11地块下半年的加推了，也是整个大盘最后一个适合刚需的住宅地块；而B8地块北邻世茂红墅湾，预计规划为金茂府或金茂墅，预计上市时间2023年，定位大户精装区域改善。
推荐指数：
学区需求⭐⭐⭐⭐⭐
区域刚需⭐⭐⭐⭐
周边改善⭐⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
2、卓越和悦
今年4月底新上市的项目，2.0的容积率做了11F和18F的小高层，户型只有89㎡和110㎡两个面积，1000套房子；妥妥的刚需定位，看上去有点保守，实则快准狠的聚焦到了市场需求，几乎逢开即磬。
卓越和悦沙盘
首期6栋已经售罄，13#21#15#这两天就会加推入市。看了下110㎡的样板间，亮点多多，全明通透、公摊10%、10米5的三南面宽、次卧和客厅的连廊设计、舒服的大面宽厨房、干湿分离的客卫、尺度宽绰的主卧套间，阳台面积的半赠送……空间利用率很高，给人120㎡+的空间感。
高新区110㎡最佳户型
区域刚需⭐⭐⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐⭐⭐
周边改善⭐⭐⭐⭐
学区需求⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
3、绿地观澜半岛
这个项目有点故事，此前叫翠湖海月湾，15年开发刚好赶上高新区的直线上涨，听说是捂盘拖了2年，害了不少业主耽误了购房，茶水费中介费的故事也不少，想了解的可以翻翻高新区和市长信箱……
观澜半岛工地实景
但法式建筑的规划定位和全外挂石材的建筑工艺、地面铺装等细节，在当下还是有点“好大喜豪”的开发理念，过于“实在”；绿地17年收购35%股权，进行小股操盘，这些可以节约成本工期的地方没有进行优化，操盘话语权可见一斑。
观澜半岛示范区
整个项目现场有点让人不提气，此前盖了一半新的总包没进场。但置业顾问小姐姐确实很认真负责，产品户型也不错，还有难得的送（tou）面积设计。绿地接手后客户信心明显足很多，西区住宅已经售罄别墅在售。东区重新进行了总包招标，说是中冶建筑即将进场，本月底加推11F小高层7#、8#、9#，均价约1.3-1.4w/㎡
观澜半岛沙盘加推楼座
周边改善⭐⭐⭐⭐
区域刚需⭐⭐⭐⭐
学区需求⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐
4、中铁海语城
目前红岛北唯一在售的品牌开发商项目，33万平的中型体量，2.5的容积率，洋房、小高、高层的规划，同样主打刚需，但户型面积没卓越做的纯粹，除了89㎡、110㎡，还做了119㎡的高总价产品，小户单价高仍然卖的快，也印证了目前的红岛北仍然以刚需和投资为主，百万总价是市场主流。
海语城沙盘
相比高新区的一房难求，海语城的房源相对充裕，户型中等偏上，全明、三南、半赠送阳台这些都有，其它没有特别的亮点，但也没明显短板。
89㎡套三客厅
海语城去年10月开盘，售价1.3w/㎡带精装，今年加推毛坯1.15w/㎡，相当于做了推盘的价格调整。看似没有高新区的销售火爆，但它的唯一性和低价现状，对于看好红岛发展的反而是不错的入手时机。
毕竟南红岛住宅都已经推高到1.4-1.5w/㎡，北面的高新区奥体板块也到了1.4w/㎡的高位，而已经开通的M8号地铁线利好，对这个板块的市区融合会愈加明显。
另外，大家购房如果考虑投资，可以看看这个项目周边未来的可开发用地，现在放眼望去的平滩也许后期就是地价升值的空间。
海语城地块东至
市区刚需⭐⭐⭐⭐
区域刚需⭐⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐⭐
周边改善⭐⭐⭐
学区需求⭐⭐
5、鲁商蓝岸新城 售罄
6、新城红岛湾
2018年至今三大红岛湾的房价没涨也没跌，1.4-1.5w的售价不温不火。有人抢觉得买到就是赚，有人觉得市政府明确不迁红岛后，这里就是收割韭菜智商税。
但有人卖就总有人买，当年的三大红岛湾如今只有新城红岛湾还有住宅存粮，成了南红岛唯一的住宅在售项目。不能说是卖剩下的，但肯定不是不舍得卖。
140㎡还有三套原价销售，170㎡/235㎡房源可选余地较多，将近200套，均价1.5w/平米。
新城红岛湾沙盘
对外还是当年的套路和说法，3800/㎡的精装修；奇怪的无论户型大小公摊面积都是35㎡/套；170㎡的产品一梯一户，没有连廊，电梯厅约11㎡，赠送（tou）面积还是十分诱人，但阳台全封闭，没有赠送。这样的产品逻辑在当下市场有点奇怪。
3号地
交通上来说，三大红岛湾距离8号线红岛科技馆站都是约1公里的距离，步行即达；李沧市区至此早高峰自驾实测通勤时间40分钟，跨海大桥降费加上青银涨价，2块钱的差别让你觉得反而省油省时间。
房产项目往往就是这样，没有之前再怎么口头讲解客户就是觉得忽悠，真正等到利好呈现了，客户就会觉得错失了这个不能再错过下一个。
轨道交通示意图
不管你认不认，新机场开通后，这里就是市区和机场的必经中心。至于南红岛会不会成为青岛国际化都市的宇宙中心，我觉得真有可能。
周边改善⭐⭐⭐⭐
长线投资⭐⭐⭐
市区刚需⭐⭐⭐
区域刚需⭐⭐
学区需求⭐⭐
7、高实合苑
高新区本土开发商的项目，卓越和悦旁，仅余4套90平左右小面积顶底房源，毛坯均价1万3。
高实合苑沙盘
高实合苑工地实拍
8、保利红岛湾 仅余一套140平
9、腾讯双创小镇 售罄
10、阜丰悦澜湾 售罄
综述，实地看盘下来，比起初的数据要更有触动，喊着去库存有风险没人口的高新区，已经随着区域的市政配套逐步落实，和新机场、M8号线等利好拉动，成为兼具市区刚需、学区及居住改善、长线投资的良性供求关系板块，低于6个月的去化周期必将催生新一批房企入主获地。
而上轮集中土拍未供货的高新区，已经在6月15日最新公布了高新区的标定地价：其中住宅标定地价最高地面地价10392元/㎡，最低地面地价为4087元/㎡。楼面地价多集中在3000-3400元/㎡。按2.0的容积率概算，楼板地价已经过5000元/㎡。
良性的供求关系、5000元/㎡的楼板地价、3年平稳的价格走势，已然留足了高新区房价的想象空间；高新区是否在你的购房范围？欢迎大家评论区点赞投票。
项目推荐指数基于目前在售产品及价格，欢迎不同意见共同探讨～
