北京楼市：2万一平！天通苑大平层价格低到惊人

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提问：看了天通苑东二区的板楼顶层复式，户型有三居、也有两居。顶层复式单价确实便宜，但是非普，税费比较高，而且来天通苑买房的都是纯刚需改善的穷人，造成了房价与130多平的三居室没贵多少，而且貌似流动性也不好。等我将来卖的时候税费还是那么高，那投资顶复还有意义吗？而且顶楼，我年轻小伙子爬楼都费劲。希望您能具体解释一下顶复有哪些优势？

回答：在天通苑版块，200平米左右，总价650以内的顶层复式的性价比是最高的。我看好天通苑顶复主要有以下3个原因：

第一，天通苑地区是北京最大的经济适用房居住区，当下价格偏低，与其交通、配套和周边产业匮乏有关，但最重要的一点是其人员结构较差。天通苑一直是外地穷人在北京买房的聚集地，是屌丝的象征，所以严重影响了价格。但随着时间的推移，穷人已经不穷了，这顶穷人的帽子慢慢地会被摘下去。所以潜力会变大。

第二，未来科技城的发展和望京互联网产业的继续发展，以及交通和配套的日趋完善，对于天通苑都是利好。

第三，预算600以上的买家很少会看天通苑，所以天通苑顶复的购买需求比较小，这也是价格偏低的原因。如果流通性充足的话，也就没有套利的机会了。

第四，现在正推行老旧小区改造，加装电梯对顶复来讲是一个重大利好。以后就不用爬楼了。

002

提问：我比较看好合生国际花园三居，房子的视野比较好，从北面窗户可以看到CBD的夜景，但不好的地方是楼盘紧挨着火车道和三环。请问CBD夜景和火车公路噪音比，哪个更重要？谢谢

回答：谢谢赞赏。我去过合生国际花园，我不太建议选这个楼盘。这个盘有两个缺陷：

第一，合生国际花园处在死角位置，而且被铁道和通惠河分隔，使得小区的交通不太便利，这是一个硬伤。要知道，在北京这个大城市，小区的交通位置特别重要；

第二，小区东临三环，北临铁道，噪音是个问题，如果选择一个靠里的位置噪音还好一些，但价格肯定会贵。合生国际花园一直便宜也有这方面原因。

综上，建议放弃CBD夜景，换到双井、九龙等宜居版块淘一套合适的房子。

003

提问：我准备在北京买二套，预算800万左右。目前的打算是两人住，但明年要小孩。看了双井地区的百环家园，丰台角门西版块看得比较多，看了星河苑、瑞丽江畔、上海建筑和恋日花都。上面的几个小区，哪个更适合投资？

回答： 我的排序建议是：星河苑、瑞丽江畔、上海建筑、恋日花都。

第一，百环家园是开放小区，里面有很多商铺，居住环境不好，直接pass掉；

第二，星河苑的品质和物业比较不错，没有明显弱点，但是不是市政集体供暖，小区里面有一个大锅炉，不知道有没有危险；

第三，上海建筑小区品质不错，但是人车不分流；

第四，瑞丽江畔的优点是双地铁，所以出行很方便。而且密度低、楼龄新，所以居住舒适度不错。但是人车不分流，小区没什么绿化；

第五，恋日花都小区没有什么弱点，也紧邻地铁，但缺点是公摊有些大。

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提问：我是成都户口，老公是北京户口，女儿今年读大一，也是北京户口。想给女儿买套房，最好兼顾学区。

现在成都有3套住房，1个商铺。商铺现在价值300万，年租金17万。

家庭年收入40万，存款80万。请教2个问题：

1、我现在北京买房，还是等闺女毕业再买？

2、北京买房主要是投资出租，我们主要生活在成都，怎么规划？

回答：我给您3点建议：

第一，建议尽快在京购房，3年以后，北京房价大概率跑赢成都；

第二，建议凑够300左右的首付款，投资600左右的房产。不建议买学区，因为女儿年纪尚小，没有孩子上学的需要，等到她结婚，学区政策也许都变了，风险太高。可以看朝青、望京、双井板块小两居；

第三，商铺的租售比挺不错的，建议继续持有，可以选择出售一套住宅用于筹集北京首付款。

005

提问：您好，我在朝阳的后现代城淘到一套6万的标的，这个价格入手合适吗？这个房子房型不错，但因为楼层低，所以采光一般，而且紧挨着幼儿园，有点闹。

回答：后现代城内部构成比较复杂，不同楼盘之间差别比较大，单价从4.5万到6万都有，具体情况需要实地了解房源情况才能进行判断。

从这个价格看，你看的应该是1居室，我不建议在这个小区上车。这个价格在这个小区里已经算是高的了，所以不建议投资。

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提问：我和对象两人都有北京购房资格，但尚未领结婚证，现计划购买首套房。

我在房山长阳上班，老公在西城右安门工作。两个人月收入加起来2万，首付150万-200万。有4个

问题：

1、今年适合买房吗？

2、西城老破小，大兴，房山，买哪里最合适？

3、房山区长阳商圈，良乡商圈，窦店商圈，哪个更好一些？

4、新楼盘和二手房，宜居房和学区房如何选择？

回答：第一，北京未来更多地向东南发展，大兴的未来发展好于房山，而且新区要好于旧区，所以不建议买西城的老破小，除非你们孩子已经3岁了；

第二，在北京买房越早越好，买房是投资不是投机，不要找最佳时间；

第三，房山没什么好的产业，目前看大部分人是城区分流的人群，所以不建议投资；如果是自住的话，长阳好于良乡好于窦店。

第四，首套房很重要，是二套房购房款的来源，所以建议买核心地段的二手房，比如丰台，这样后面换房会更轻松。不建议买新房，质量和地理位置堪忧，而且很多年后才能拿到房，抵押什么的都不方便。

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提问：我在2017年新政前买了回龙观商住房华府九号，用了sfsd，现在孩子一岁，无法落户，所以想在海淀买个70年住宅落户。

手里没存款，首付全靠消费贷凑，能凑200万。

我现在有两个方案，一是买一套海淀的老破小，租出去；二是买个海淀小两居，有电梯能住，把华府九号的商办卖了加消费贷凑300-400万首付。您看哪个方案合适，有特别推荐的小区？我在朝阳门，媳妇在安立路，想通勤近一些。

回答：第一，建议卖掉商住房筹集首付款，买小两居。因为商住未来大概率跑输大盘，而小两居的性价比比老破小要大很多。

第二，推荐的小区：北影小区，农科院附小的学区，石油附小的小两居，比如二里庄，万泉小学的学区，如小南庄等。

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